Valores de São Paulo (Bovespa) a unos US$ 5.800 millones, el doble de lo normal. Standard & Poor’s había entregado a Brasil el codiciado grado de inversión. Pero en lo que pocos repararon es que, esta vez, los papeles que empujaban las ganancias no fueron los de los productores de commodities, como Petrobras y Vale, sino los de las empresas vinculadas al mercado interno, como constructoras y minoristas.

No fue casualidad que las inmobiliarias Cyrela y Gafisa lideraran el alza. Las dos empresas son citadas por los analistas como las principales apuestas para un sector que parece estar en pleno ciclo virtuoso. Después de dos décadas de estancamiento, la actividad inmobiliaria despega gracias a la expansión del crédito, la baja en las tasas de intereses y el mayor ingreso de la población brasileña, a raíz del aumento del empleo formal. Y con el investment grade, el financiamiento de nuevos emprendimientos residenciales enfocados a los segmentos populares será mayor.

“La reacción de los inversionistas extranjeros fue natural: con acceso a fondos más baratos, aumenta la proyección de crecimiento del país y eso beneficia la construcción civil”, afirma Álvaro Bandeira, economista jefe de Corretora Ágora.

Luiz Ozório, profesor de Finanzas de Ibmec Business School, afirma que la actividad inmobiliaria depende mucho del crédito, y los pobres en Brasil no tenían acceso. “Esto está cambiando, con grupos significativos de la población financiándose a plazos cada vez más largos”, dice. Para él, el mercado de la construcción civil había sido uno de los más perjudicados con la crisis hipotecaria en EE.UU., pero “con la menor percepción de riesgo externo, presenciaremos dos fuertes movimientos: una nueva etapa de aperturas de capital en bolsa y una intensa consolidación”.

Cyrela y Gafisa son las compañías más mencionadas como probables protagonistas en el proceso de consolidación. Cyrela Brazil Realty, que abrió su capital en 2005, ha adquirido o sellado alianzas con inmobiliarias de menor tamaño, pero sólidamente establecidas en el mercado, como Agra (también listada en Bovespa) y RJZ. Gafisa hizo su oferta pública en febrero de 2006 y, en octubre del mismo año, compró Alphaville, líder en proyectos dirigidos a la clase A.

Otros jugadores destacados son PDG Realty, Rossi Residencial, Brascan y Klabin Segall. PDG, que salió a bolsa el año pasado, ha adquirido el control de rivales tradicionales como Goldfarb y CHL.

“Estamos siempre analizando oportunidades”, advierte Michel Wurman, vicepresidente y responsable de las áreas financieras y de relaciones con inversionistas de PDG Realty. “Pero una compra nunca es simple. La calidad de la gestión y el precio deben ser atractivos. La localización geográfica también es importante”, asegura el ejecutivo, recordando que el mercado estaba muy concentrado en el eje São Paulo-Rio y ahora está mirando al interior.

El mercado de capitales fue clave en la reconfiguración del sector. Sólo en 2007, 14 empresas ligadas a la construcción civil lanzaron sus acciones en Bovespa y dos hicieron ofertas secundarias, levantando aproximadamente US$ 5.800 millones para financiar nuevos emprendimientos o la adquisición de competidores. En total, ya son 48 empresas listadas, entre constructoras, fabricantes de materiales, contratistas e inmobiliarias, de las cuales 21 integran el segmento Novo Mercado. Son tantas las acciones, que Bovespa ha discutido la creación de un índice sectorial.

¿Pero por qué esta efervescencia constructora? Un estudio reciente de la Fundación Getúlio Vargas estima el déficit habitacional brasileño en 7,9 millones de unidades. Para suplirlo, serían necesarias inversiones del orden de unos US$ 95.000 millones. Pero este número sólo incluye a familias con renta mensual por sobre 1.200 reales (US$ 700), lo que representa el 29% de la población del país. Las demás familias tienen rentas inferiores y, por lo tanto, aún no cuentan con la capacidad para endeudarse por 30 años y comprometer un tercio de su presupuesto mensual en una hipoteca. O sea, el mercado potencial es mucho más amplio.

“Los inmuebles en Brasil aún son muy baratos. Con los avances económicos de los últimos años y, ahora, el grado de inversión, tendremos unos siete u ocho años por delante de fuerte crecimiento para el sector”, prevé Claudemir Quilice, analista del Banco Safra. “La única duda es si el actual ciclo de expansión monetaria va a seguir”, añade, en referencia a la reciente alza de las tasas de interés de referencia Selic, de 11,25% a 11,75%.

Un vistazo a los libros de historia permite entender este optimismo. Brasil siempre ha presentado bajos niveles de crédito inmobiliario. Durante los 80 –marcados por la hiperinflación, recesión y la morosidad en la deuda externa–, el financiamiento de inmuebles residenciales del Sistema Financiero de Habitación (SFH, operado por la estatal Caixa Econômica Federal) cayó de 500.000 unidades por año a 120.000. En la década siguiente, con estanflación, crisis internacionales y los intereses reales en niveles estratosféricos, la situación fue aún peor: la media se redujo a 50.000 unidades por año.

Sólo a partir de 2002, cuando el Banco Central impuso nuevas reglas al sistema financiero que permitieron dirigir los capitales de la compra de deuda pública al financiamiento habitacional, el escenario comenzó a cambiar. El crédito inmobiliario saltó de US$ 1.100 millones, en 2001, a US$ 7.000 millones en 2006 y nada menos que a US$ 11.000 millones el año pasado.

Naturalmente, esa alza fue motivada también por la reducción de la tasa de interés Selic de 18% en 2005 a 11,25% al final del año pasado. A pesar de seguir en el tope del ranking mundial de intereses reales, son las mejores condiciones de financiamiento que Brasil ha tenido en las últimas décadas. Además, el volumen de crédito sigue bajo: el financiamiento inmobiliario representa apenas el 2% del Producto Interno Bruto (PIB) brasileño contra el 9% en México, 13% en Chile, 65% en EE.UU., 46% en España, 73% en Inglaterra y 111% en Holanda.

La tendencia, aseguran analistas y ejecutivos del sector, será una explosión de crédito para la clase media baja. Ya hay señales de que esto está ocurriendo: diversos proyectos populares lanzados en los dos últimos meses se han vendido completamente después del primer fin de semana. “Nuestro foco son los inmuebles con precios hasta los US$ 120.000”, confirma Wurman, de PDG Realty. “Este año vamos a lanzar más de 100 proyectos, en comparación con 73 del año pasado y los 28 de 2006”.

Y no es sólo el financiamiento habitacional el que debe experimentar un sólido desarrollo. Las expectativas de los empresarios y analistas son de que el mercado de deuda respaldada por hipotecas también se desarrolle.

Pero ¿habrá recursos suficientes para cubrir esta mayor oferta de las inmobiliarias? Para Álvaro Bandeira, de Ágora, los inversionistas tienen que ser cautelosos.

“Las inmobiliarias no son fáciles de evaluar. Una cosa es una industria tradicional, en la que entra una materia prima y sale un producto acabado del otro lado. Comprar terrenos, diseñar, construir y comercializar es diferente. Hay factores externos que afectan los resultados. Ciertamente, no hay 20 buenas empresas para invertir en el sector”, advierte.

fuente América Economía